在荷兰房地产市场经历了多年的疯狂之后,行家们预计今年会降温。超过 20% 的巨大价格上涨似乎已经结束,甚至有迹象可能预示着一个转折点:房价不是上涨,而是下跌。

这个拐点来了吗?

就目前而言,大多数分析师仍然只是假设房地产市场的价格继续上涨,尽管幅度不那么剧烈。不过,荷兰中央计划局CPB(注意跟中央统计局CBS的区别)在最新的金融稳定报告中,不排除房价下跌的可能。

CPB 写道:“价格趋势的转折点很难预测。”过去,房价也因经济危机而下跌。据计划局称,尤其是抵押贷款利率上升,可能会导致房地产市场的倾斜。

但是房价下跌的概率是多少?这里列出了许多起作用的因素。

1、抵押贷款利率见顶

今年前四个月,荷兰抵押贷款利率急剧上升,在某些情况下甚至翻了一番。总体而言,银行的利率增加了约 2%。

抵押贷款利息的多少,部分决定了您可以从银行或抵押贷款机构借多少钱来购买房屋。利率越高,你可以借的就越少。因此,较高的利率会抑制房价上涨,因为购房者可以花的钱更少。

荷兰房地产经纪人协会 NVM 的数据证实了这一点,经纪人协会表示,与 2021 年最后三个月相比,今年第一季度的房价略有下降。

根据抵押贷款顾问 De Hypotheker、Hypotheekshop 和荷兰银行ABN Amro经济局的说法,抵押贷款利息的快速上升已经结束了。至多,利率将在今年余下时间里有小幅上涨,从而限制房价的进一步下跌。

2、供应量稍微增加

供需市场对于确定房屋价格也很重要。有多少房子待售?有多少潜在买家?近年来,房子很少,买家却很多。

这与住房短缺有关,估计缺口约为 30万套。政府目的是在未来几年内将额外建造更多的住宅建筑,但颁发的建筑许可证数量今年年初实际上有所减少,因此,短缺将在未来几年内持续一段时间。

这是关于新建筑的。

现有的建筑中发生了一些有趣的事情。根据NVM最新的数据,3月的最后几周有大量房屋挂牌出售,与上一季度相比,供应量增加了 10%。

知名房产交易网站Funda也注意到所谓的“销售意向”正在上升, Funda的房地产指数显示,越来越多的人正在考虑将自己的房屋挂牌出售。

3、当人们的兴趣似乎在减弱时⋯⋯

荷兰最大的网上房屋经纪商 Makelaarsland 却反过来,注意到现场看房的次数正在下降。该网站经理范·维格登(Gijs van Wijgerden)表示,这是利率上升、高通胀和总体经济不确定性的结果。“有时,人们预约了要看房,但临时取消了。理论上,如果供应上升而需求减少,房价就会下跌。”

但是,也不应高估这种影响。看房的次数可能会减少,但只需要一位买家,甚至可能导致出高价,有时比要价高出数万欧元也不奇怪,竞争却变得不那么激烈。他认为, “这实际上对市场和对每个人来说,市场更健康。”

4、更多的破产:经济衰退的前兆?

最大的问题是新冠危机、高通胀和乌克兰战争的后果对我们的经济意味着什么?会不会出现经济衰退的收缩期?

高通胀会降低购买力,这意味着人们能够花的钱更少,为了维持他们生计,也为了房子。在疫情支持计划结束后,公司面临着必须偿还的债务。如果未能偿还,他们将会破产,而员工最终流落街头。

信用保险公司 Allianz Trade 表示,预计未来几个月破产的数量确实会增加,今年增加将近四分之一,而明年再增加 40%。

5、这也会导致失业吗?

谁失去了收入,谁就不能想象很快会购买更贵的房子。如果抵押贷款的支付太高,他们甚至可能不得不出售房子。如果这种情况成为现实,那么将出现以下的情况:更多的供应,更少的需求,所以价格会更低。

问题是这种情况目前是否已经出现?

中央计划局的首席经济学家范穆利根(Peter Hein van Mulligen) 告诉 RTL商业电视台:“目前失业不是问题,而是人员的短缺。可悲的是,那些经营不善的公司破产了,对于健康的公司来说却非常欢迎这些劳动力,因为破产公司的员工可以再次寻找到新的工作。”

因此,任何强制性的裁员是否会很快导致房价下跌尚不确定。因为,如果人们很快就会找到其他工作,收入的损失很小,然后他们可以继续偿还抵押贷款。如果收入足够多,还可以尝试达成换房的愿望。

现在呢?

您是否正在寻找一个新家,并想知道是否应该继续等待?只有您自己可以回答这个问题。并非所有信号都是绿色的,但也不全是红色的。

最重要的问题是,您希望在新的自有住宅中住多久?您是否要与未来几十年在一起的人共同购买?如果两者的答案都是“足够长”,您可以继续搜索,现在可能会发现寻找理想中的房屋更容易了。

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