一块价格合理、位置便利的私人土地，这听起来很有希望，但小块农地的交易也有阴暗面。土地交易商大量出售农田，并承诺在短期内允许建设，事实恰恰相反。荷兰媒体说，“他们是精明的推销员，知道如何讲故事。”
一些农田看起来像是一个正在建设中的住宅区，其实都是农田，仅此而已。
成千上万的投资者购买了这些类型的地块，认为有一天可以在上面建造房屋。原来经营土地买卖的商人买下了整块的农田，然后到荷兰土地注册处（Kadaster）将其分割成多个部分，这样就可以转售较小的地块。
每平方米 4.5欧元 至 55 欧元
在土地注册处的帮助下，荷兰媒体RTL Nieuws 调查了这种可疑的土地交易。在过去 17 年中，每平方米农地的平均价格约为 4.50 欧元。现在，土地交易商在土地注册处将同一块土地切成小块，平均每平方米为 55 欧元。自 2005 年以来，这项贸易涉及的金额估计为 3.84 亿欧元，大多数的投资者都赔了钱。
购买此类土地的投资者表示，他们被误导了。
律师范米格姆（Bert van Mieghem）正在为数十名受害者提供帮助。“你被引导相信这块特定的土地正在开发中。例如，卖方表明这块土地位于住宅区旁边，因此有资格改变用途。卖方没有表明的是，这块地紧挨着一条繁忙的高速公路，那里根本不允许建设，因此也不会发生任何的改变。这是农业用地，仍然是农业用地。”
5.2万欧元买了一块一文不值的土地
维斯曼（Cees Wijsman）在荷兰弗里斯兰省的 Tytsjerksteradiel 市以 52000 欧元的价格购买了一块 400 平方米的农业用地，紧靠繁忙的省级公路。折算后，他为每平方米农业用地支付了130 欧元，现在，玉米正在生长。“卖家非常清楚他在做什么，这只是有预谋地让人们参与到我们实际上永远不会从中获得一欧元利益的事情中。”
十二年前，安东尼奥（Antonio）也接到过一个推销员的电话，问他是否对荷兰泽兰省 Terneuzen 附近的一块土地感兴趣。目前仍然是农田，但从长远来看，将会被允许建造房子。这似乎是一项值得的投资。他说：“销售人员拿着精美的小册子来找我。”
很快他就买了五块地，总值将近 15万欧元。但是，直到现在，他一分钱也没有拿回来。
与数十位业主围坐在桌旁
像维斯曼和安东尼奥一样，估计荷兰有 1000 到 2000 名受害者，他们购买的土地很少改变其目的用途。即使项目开发商或市政当局想在那里建房，他们也会被业主的数量所吓倒了。你必须与数十位所有者坐下来谈判，而不仅仅是一两个农民或投资者，他们都希望看到他们的投资回报。
律师范米格姆说：“如果你拥有这些迷你地块中的一块，你将永远不会再失去它，但你也无法在那片土地上找到完全属于你的地块。这样的地块一文不值，你不可能再把它卖给任何人，你甚至不能开自己的菜园，都不允许。你真的不能拿它做什么，甚至实际上已经把它从正常的农业市场上撤下来了。”
荷兰最昂贵的城市
每平方米的土地没有像阿姆斯特丹那么贵。在高速公路A10 环路内，平均每平方米支付 8404 欧元。不过，农业用地的交易当然不会那么昂贵。然而，投资者为阿姆斯特丹环城公路上方的一小块农地支付的金额过高，通常为每平方米 100 欧元。但是，土地交易商人是以每平方米约 12 欧元的价格购买回来的。
忽悠的招数
阿姆斯特丹的一家土地交易公司Kavels Amsterdam提供了“在阿姆斯特丹环城公路外大量购买的独特机会”。在一本这样的小册子中，引用了城市扩展计划和调查机构的资料，宣称将在六年内在该地点进行建设。小册子甚至还创造了一种充满社区气氛的图象，可以显示你未来的社区将会是什么样子。
但是，没有提到的是，阿姆斯特丹市政府和北荷兰省已将同这片农业用地指定为休闲区。阿姆斯特丹主管住房事务的副市长范丹泽（ Reinier van Dantzig）说：“在我们到 2050 年的环境愿景中，我们将此评估为您可以骑自行车、享受自然的景观，但不是您可以建造住宅的地方。”
副市长揭穿这家公司的把戏：“老实说，这只是一种骗子的伎俩。我们不会在这里建造住宅，现在不会，将来也不会。我认为提出警告这一点很重要，因为最终小册子中的内容并不真实。我呼吁人们：如果你想购买这个作为自建房子的地块，请不要购买，不要被小册子上的三个安德鲁十字（阿姆斯特丹城市的标志）所误导。”
媒体RTL Nieuws 已要求Kavels Amsterdam 回复此事，但尚未收到回复。
但土地交易基本合法
原则上，土地贸易商人的所作所为是合法的。只要作为买家的你，不能证明土地交易商给了你虚假的信息，他通常会逍遥法外。如果你能证明不正确或误导性信息导致购买，你可以提起诉讼，或前往荷兰金融市场管理局AFM投诉。但实际上，这几乎不会发生。
涉及的民法公证人更容易被追究责任。民法公证人有提供信息的义务，因此必须适当地通知买方。但是，土地交易商通常与永久项目公证人合作。律师范米格姆说：“这是荷兰的一个小型公证人俱乐部，一直在帮助此类土地的交易，他们非常了解这是如何运作的。”
“你经常看到的是，公证人为这些类型的交易提供了大规模的便利。赚钱很容易，因为其中许多交易都是在有授权书的情况下进行的。这意味着公证人只做书面工作，不在办公室里接待任何人，因此，可以在很短的时间内大量进行土地的交易。”
2021年，一名民法公证人因参与土地的交易被免职。根据法庭的说法，民法公证人应该更好地通知买方。
范米格姆也曾在针对公证人的诉讼中败诉。他主张制定更好的规则，以便明确是否允许公证人处理这种可疑的土地交易。
安东尼奥在这些农田上花费了近 15万欧元，他正试图将他的田地与其他受害者合并。这样他们就可以将其作为一个整体转售给新的投资者。但是，“我们不会收回全部投资，可能只会收回一部分。这样一来，土地无论如何都会重新有所用途。”
另一个提示是，在你决定作为投资者购买之前，可以随时向市政当局查询农业用地是否会在短期内改变其目的用途。
对于这项调查，荷兰土地注册处受RTL Nieuws委托描述了零散的细节，选择了 2005 年之后被分割成至少十块较小农田的大型农田。在此期间进行施工的地块未被考虑在内。
2005 年有793 块地块，已拆分为 29021 块单独的地块， 怀疑这些是用来炒地的。切割后已经交易了近 20000 块土地，12000 块土地已经支付了费用。