昨天,荷兰第一议院追随第二议院的做法,投票支持了《平价租金法案》,这意味着备受讨论的法律将真正出台,届时将出现一种新的出租房屋类别,其平均租金将受到监管。

该法律的出台,还意味着将增加面向低收入人士的社会福利住房。在该法律附加的解释性备忘录中,看守内阁的内政部长德容格预计这一数字将超过 10万套。

这涉及仍作为私营部门房屋出租的现有住宅。由于新的法律使减租变得更加容易,这些房屋的租户可以获得与政府社会福利住房租金水平相当的租金减免,最高租金的限额为 880 欧元。

荷兰出租住房首先根据住宅面积、住房质量和配套设施等等,由专门机构进行评分。根据新的租赁规则,按照2024 年 7 月的价格水平,政府将住房分为三类。第一类是社会福利住房,积分为0至143分,月租金最高880欧元;第二类为中档的住房,积分为144分至186分,月租水平886欧元至1158欧元;第三类为自由出租的住宅,得分要在187分以上,而月租可以在1164欧元以上。

这个制度的工作原理如下:

目前,房屋虽然仍以私人住宅的形式出租,但根据积分的多少,实际上是社会福利住房,最高租金为 880 欧元。但到目前为止,低租金一直难以执行。作为租户,只能在租赁合同开始后的前六个月内,根据积分向各地的租金评估委员会(Huurcommissie)要求减租。此后,这种情况不再被允许,而房东可以收取高租金。

但现在情况发生了变化,六个月的期限消失了。如果租户的房屋根据积分被归类为社会福利住房,他们可以随时向租金评估委员会提出申请。

关于这项法律,一直有人说,中档住宅(积分在 144 分至 186 分之间的中档出租房产)的租赁规则仅适用于该法律生效后签订的新合同。因此,法律生效后,现有的租户不能立即要求减租。

但对于积分低于 144 分的社会福利住房,新法律很快也将适用于现有的合同。不过,也有一个过渡期:此类房屋的租户只能在法律生效一年后向租金评估委员会申请减租。

由于该法律将于今年的7月1日起生效,因此,到2025 年 7 月 1 日才可以申请减租。

内政部长德容格的新租赁法将于下周、即他离任前一天生效。

这并不是唯一的变化。到目前为止,几乎没有什么办法可以阻止房东收取超出积分数量允许的租金,唯一可能发生的事情,是租户在前六个月通过租金评估委员会强制减租。但现在规则正在显著收紧。很快,如果房东收取了过高的租金,经裁定属实,会收到市政府的罚款。

实践中,很多租户并没有去租金评估委员会申诉,人们可能还不熟悉规则,甚至不知道有这样的机构。他们还经常不得不签订临时的租约,并且不愿意和房东打交道争执,因为担心他不会续约。

对此新法律也正在采取一些措施,因为除了《平价租金法案》之外,《固定租赁合同法案》也即将生效。

该法规定,除少数特定情况外,禁止签订临时的租赁合同。永久合同将再次成为常态,租户将不再担心房东因为难打交道而拒绝延长合同。

荷兰租户利益团体 Woonbond 对所有这些变化感到满意。一位发言人表示:“固定租赁合同对租户来说是一种直接的改善。这样一来,租户出于对业主的恐惧,不愿采取措施的情况就会少得多。”

该租户的组织建议租户进行积分的检查, “如果事实证明你付的钱太多,那么向租金评估委员会投诉而采取的步骤相对简单。”

Woonbond表示,人们也可以先要求房东调整租金, “如果他们反应消极,仍然可以去租金评估委员会。我们假设,现在大多数房东都很了解情况,并密切关注法律的这些变化。”

此外,新增10万多套社会租赁住房能否真正兑现,取决于租户和房东的反应。因为现有租客必须向房东或租金评估委员会要求减租。

如果租客离开,房东也可以选择不重新出租而是出售。

许多私人房东对此发出了威胁,因为他们认为较低的租金带来的回报不足。

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