房价都高了吗?荷兰各地楼市差异大,专家发表不同看法

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在金融经济危机爆发的十年后,住房市场正在恢复,荷兰沿海四大城市(阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙和乌特勒支)的住房价格上涨过快,其他城市的房价上涨缓慢。四大城市与其他外围地区之间的住房市场差异正在加剧。

2008年,银行业危机、美国房地产危机和欧元危机引发了荷兰房地产市场的危机。

荷兰房价暴跌,人们置房贷款额比当时房屋本身的价格高出很多,很多人都被房屋贷款套牢。 2013年,荷兰房屋市场达到了最低点,当年仅售出11万个房屋单位,而2007年仍有20万套出售。

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现在情况发生了变化。中央统计局(CBS)报道,现在房屋平均销售价格回到了2008年的水平。此外,还有住房短缺、房价越来越高、有些初次置业者买不起房子等现象。但这些主要是关于四大城市的现象,与其他地区的差异很大。

仅在北荷兰、南荷兰、乌特勒支和弗莱福兰(Flevoland)等省份的房价现在明显高于2008年,而其他省份情况并非如此。

CBS首席经济学家Peter Hein van Mulligen说:“2008年的房价下跌看来部分是明智的,但随着经济复苏,荷兰各地区存在很大差异。” Van Mulligen解释说,特别是四大城市变得寸土寸金,而其他城市的增长仍然落后,差异正在增加。

在德伦特(Drenthe)这个省份的房价最低,现在的房价比2008年的价格水平还低6.8%。与此同时,北荷兰的房价比2008年高出13.7%。

虽然房价自2013年底以来再次上涨,但仅有三分之一的商品房价值比2008年更高。ING银行最近得出结论,住在四大城市的人是少数的幸运儿。

三位专家对荷兰楼市的分析,你同意哪种看法?

这是怎么回事?三位住房市场专家发表意见。

代尔夫特理工大学( TU Delft)住房市场政策教授Peter Boelhouwer说:“在四大城市以外的城市房价恢复可能不那么迅速,但同样是在回升阶段。”据他说,有一种所谓的涟漪效应,其中从乌特勒支和阿姆斯特丹等城市开始的价格上涨正逐渐蔓延到其他地区。

“人们认为四大城市的住房价格过高,或者他们意识到他们可以在其他地方以同等价位购买更大的房屋,因此其他地区的需求增加,价格就会随之增长。” Boelhouwer解释道。

然而,涟漪效应确实在某处停止了。 “不是所有村庄和城镇都有这种情况。例如在经济萎缩的地区,住房过剩,这意味着房价不会快速上涨。”

这位教授强调,四大城市与其他城市的房价差异因速度不同而异。四大城市的房屋需求数量巨大但短缺不断增加,促使房价更加飙升,和其他地区的差异正在加剧,阿姆斯特丹的平均房价现在是格罗宁根省的三倍。

为了减少这些差异,Boelhouwer认为长期在四大城市进行住宅建设十分重要,更好地利用现有住房也很重要。 “例如,让两位单身人士更容易租房或一起买房子,让空置的建筑物可以暂时利用起来,只有这样才能让房价降下来。”

房地产市场专家Kadaster Paulde Vries说:“四大城市和其他地区之间的差异比以往任何时候都大。”然而,De Vries区分了这些差异:“过去,我曾经说过,这些地区的房价就像套着橡皮筋,现在这些橡皮筋被拉得很长,甚至可能会被折断。”

De Vries不相信涟漪效应。 “四大城市的房价在2014年已经上涨,所以按此推理2015年四大城市以外的地区房价也应该上涨。”他说,“此外,涟漪效应意味着其他地方的房价上涨依赖四大城市,而四大城市房价上涨是因为大城市居住变得过于昂贵。”

De Vries表示,不同地区的房价都一致呈上升趋势。随之而来的是,我们的房地产市场开始逐渐类似于英格兰或丹麦,那里大城市的房价比农村地区的房价高得多。 “在我们这个小国家里之前还没有出现过这种现象。”

这位经济学家还指出,四大城市以外的许多房屋的地理位置仍处于水平面以下,而大城市则不存在这个问题。根据De Vries的说法,四大城市与荷兰其他地区房价存在差异,是因为越来越多的私人土地拥有者将大城市的住房视为投资项目,这种现象以前从未发生过。房价的上涨,这是以牺牲其他潜在买家为代价的。

ING银行房地产市场经济学家Mirjam Bani也认为,私人土地拥有者在四大城市推高房价。 “由于这种影响,大城市的住房市场难以预测,如果房地产市场的风险提高了,变得不那么有趣了,投资者就会很快出售房屋。”

Bani指出,以前是没有这种风险的。目前许多人都盲目跟从,推动房价上涨,因为他们认为房价仍然可以高升。但如果房价涨停,私人投资者有可能批量出售房屋,这就可能导致房价突然下降。

虽然根据Bani的看法,四大城市以外的住房市场不一定比四大城市的更好,但这种风险在任何情况下都存在。 “价格趋势更多地取决于住户,因为他们在一个房子里住的时间越长,那么房子就不会变卖,这使得市场更容易预测。”Bani说。

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